老旧小区“原拆原建”新政落地! 不用贷款当房奴, 老业主偷着乐

住在老旧小区的朋友都有过这样的困扰：房子住了几十年，墙体开裂、管道老化是常事，夏天漏雨、冬天漏风，没有电梯的老楼爬着费劲，配套设施更是跟不上现在的生活需求。想换新房吧，房价太高，贷款买房又得背上几十年房贷，压力实在太大；想翻新改造吧，单独一户折腾不划算，整栋楼协调起来又难，最后往往不了了之。这些老大难问题，让不少老业主只能守着旧房子犯愁，改善居住条件成了遥不可及的心愿。

不过从2025年开始，情况就不一样了！各地陆续出台的老旧小区“原拆原建”新政，正好解决了这个痛点。先说说厦门，2025年7月，厦门市资源规划局和住房建设局联合印发了《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》，从8月18日起正式施行，有效期长达5年，给当地老业主吃了颗定心丸 。而北京也在推进相关试点的基础上，进一步完善了政策细节，让“原拆原建”的实施更规范、更便民 。简单说，这个新政的核心就是：符合条件的老旧小区，不用整体拆迁异地安置，也不用业主花大价钱重新买房，在原来的地块上拆除旧楼，重建新楼，而且能最大程度减轻业主的资金压力，不用背高额房贷就能住新房。

可能有人会问，什么样的小区才能享受这个政策？不是所有老小区都能申请，得满足明确的条件。首先看房屋状况，要么是建筑使用年限满40年以上，建筑结构差、功能不全，已经没有维修加固的价值了；要么是房屋结构严重损坏，承重构件成了危险构件，经专业机构鉴定为C级或D级危房的 。这两类房子本身就存在安全隐患，也是政府重点支持改造的对象。

但也有例外情况，如果小区属于不可移动文物、历史建筑或者传统风貌建筑，那得按相关规定保护，不能随便拆建；要是已经被纳入成片改造范围、土地房屋征收计划或者土地储备计划的，也得按照原计划执行，不能再申请“原拆原建” 。另外还有个关键前提，就是房屋和土地的权利要清晰，原则上得已经办理了不动产登记，而且必须经过全体改造房屋的所有权人书面同意才行，毕竟这是关乎每家每户的大事，得大家都达成一致。

最让业主开心的，除了不用换地方就能住新房，还有可能实现“增容扩面”。按照厦门的政策，在满足日照、建筑间距等技术要求的前提下，项目建设可以增加不超过原登记面积20%的建筑面积 。这部分新增面积怎么用也有明确规定：10%用来加装电梯和建设公共服务及配套设施，比如小区的健身区、快递柜、垃圾分类点这些；另外10%可以用于原有住宅按套扩面，也就是说，你家原来的房子可能会变大一点，居住空间更宽敞。

还有大家关心的储藏间问题，如果原来的储藏间（柴火间、杂物间）已经计入了不动产登记面积，重建的时候可以不再单独保留，把这部分面积等面积置换到户内，而且这部分面积不算在刚才说的20%增容比例里；要是储藏间没计入登记但有合法来源，也能纳入改造方案一起设计 。另外，一层还能设置公共开放的架空空间，不计入建筑面积，既能防涝又能增加公共活动区域；如果业主们共同表决同意，还能开发地下空间，用来停车、做人防或者消防配套，解决老旧小区停车难的大问题。

关于大家最关心的资金问题，政策也考虑得很周全。首先明确了“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，建设资金主要由房屋所有权人承担，大家可以自行协商出资比例，通常是按照原建筑面积的比例来分摊 。但这并不意味着要让业主一次性拿出大笔钱，有多种渠道可以筹措资金：可以按规定提取个人住房公积金，也能使用小区的专项维修资金，要是资金还有缺口，还能申请住房公积金组合贷款，不用像买新房那样背高额房贷 。

同时政府也会给予支持，符合条件的项目可以享受财政资金扶持，还有行政事业性收费减免和税收优惠政策，能帮业主们减轻不少负担 。比如北京的试点项目中，居民原面积部分能拿到每平方米5786元的补贴，由市区两级财政按比例负担，大大降低了居民的出资压力 。不过要注意，新增面积的费用需要业主自己承担，而公共部分比如加装电梯、公共配套设施的新增面积，是全体业主共有，不用补交土地价款，能直接申请变更登记；如果是自家住房扩面的部分，需要补交土地价款，但可以选择在办理不动产权证前交，也能等到房屋上市交易的时候再交，很灵活 。

再说说改造方式，主要有三种选择，业主们可以根据小区的实际情况来定 。第一种是单栋住宅独立改造，原则上就在原来的建筑基底范围内施工，适合只有一栋楼符合条件的情况；第二种是相邻多栋住宅联合改造，只要业主们共同表决同意，就能突破原来的建筑基底优化设计，还能开发地下空间，适合几栋楼都有改造需求的小区；第三种是老旧小区整体改造，这种情况可以按照国家、省、市的城市更新有关规定来执行，适合整个小区都需要全面升级的情况。

接下来是大家最需要的实用操作流程，一步一步说清楚，照着做就行。第一步是业主发起，先得把小区里有改造意愿的业主组织起来，要么成立自主更新委员会，要么委托业主委员会，也可以找具备相应资质的法人来牵头，负责协调沟通和后续工作 。第二步是达成共识，必须确保全体房屋所有权人都书面同意改造，这是最关键的一步，需要牵头方多和业主沟通，把政策讲清楚，解决大家的顾虑。

第三步是申请材料准备，主要包括不动产登记证明、全体业主同意改造的书面材料、改造实施方案（里面要明确改造方式、资金筹措方案、新增面积分配等内容）、房屋安全鉴定报告等，一定要保证材料的真实性 。第四步是部门指导和方案深化，把材料提交给当地的资源规划部门和住房建设部门，相关部门会进行指导，帮助完善改造方案，确保符合技术规范和规划要求。

第五步是政府批准，方案完善后报区政府审批，审批通过后才能进入下一步。第六步是审批建设，找有资质的施工单位进行建设，建设过程中要接受相关部门的监督，确保工程质量和安全。第七步是验收登记，项目完工后，要经过相关部门验收合格，然后就能办理不动产变更登记，拿到新的房产证，整个流程就完成了 。

最后给大家几个重要提醒，避免走弯路。第一，一定要先确认自己的小区是否符合条件，尤其是房屋年限和安全等级，不确定的可以先找专业机构做安全鉴定；第二，前期沟通很重要，一定要确保全体业主都同意，避免后续出现矛盾；第三，资金方案要提前商量好，明确出资比例和筹措渠道，最好形成书面协议；第四，改造方案要充分考虑实际需求，比如老人多的小区可以重点考虑加装电梯，停车难的小区可以规划地下停车场；第五，一定要通过正规渠道申请，按照流程办事，不要轻信非官方的信息。

如果大家对政策还有疑问，不知道自己的小区能不能申请，或者不知道该准备什么材料、找哪个部门，有几个官方咨询渠道可以利用：可以直接去所在区的资源规划局、住房建设局的办事大厅咨询，工作人员会一对一解答；也可以拨打当地的政务服务便民热线12345，说明是咨询老旧小区“原拆原建”政策；还能登录当地政府官网、资源规划局或住建局的官方网站，查询具体的政策文件和办事指南，上面都有详细的说明。

老旧小区“原拆原建”新政，是实实在在的民生福利，既解决了老房子的安全隐患，又不用业主背房贷就能改善居住条件，还能完善配套设施，提升生活品质。如果你家住在老旧小区，符合条件的话，不妨主动牵头，和邻居们一起了解政策、推进改造。这是关乎自己未来居住质量的大事，早了解、早申请、早受益，赶紧行动起来，让自己的老房子“焕新”，舒舒服服住新房！